Vivienda progresiva y salud: acompañar antes de corregir

El problema habitacional de América Latina y el Caribe suele expresarse como una falta de viviendas, pero esa es solo una parte. Las estimaciones regionales no son uniformes, aunque coinciden en que el déficit cualitativo es mayor que el cuantitativo. Una publicación del Banco Interamericano de Desarrollo de 2025 sitúa en unos 40 millones las viviendas que necesitan mejoras y en al menos 15 millones las que faltan. Son estimaciones regionales, no un recuento actualizado vivienda por vivienda, pero muestran la escala relativa de ambos problemas.

Esto no significa que la región pueda dejar de construir vivienda nueva. Significa que mejorar lo que ya existe debe ocupar un lugar tan central como ampliar la oferta.

Una parte importante de ese parque habitacional se produjo de manera progresiva. México ofrece una referencia bien documentada: según la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares de 2022, el 62,8 % de su parque habitacional fue autoproducido. La cifra no equivale a decir que todas esas viviendas fueron construidas directamente por sus habitantes. La autoproducción es un concepto más amplio: las familias controlan las decisiones y pueden construir por sí mismas o contratar a terceros. Tampoco es una proporción que pueda extrapolarse automáticamente al resto de América Latina.

Durante décadas, las políticas habitacionales de la región han combinado respuestas muy distintas: erradicación y reubicación de asentamientos, construcción de vivienda terminada, regularización, urbanización y programas de mejoramiento. El problema no es que toda intervención institucional haya fracasado, sino que muchos instrumentos continúan diseñados para una vivienda formal y terminada, y encajan mal con un proceso familiar que avanza por etapas.

La vivienda que crece

Una vivienda progresiva no es un producto que se compra o se termina de una sola vez. Es un proceso que puede extenderse durante años y, en algunos casos, durante décadas, según cambian los recursos y las necesidades familiares. Puede comenzar con un espacio básico y continuar con un baño, una cocina, nuevos dormitorios o una ampliación lateral o vertical.

Eso cambia el significado de la calidad. No se trata solo de evaluar el estado actual de la vivienda, sino de comprobar si cada etapa permite que la siguiente se construya con seguridad, ventilación, iluminación y acceso adecuado a los servicios.

Medir una vivienda progresiva como si fuera una obra definitivamente terminada puede ocultar las decisiones que todavía pueden corregirse. Pero tratar todo resultado como provisional también sería un error: las familias habitan la vivienda durante el proceso y están expuestas desde el primer día a sus condiciones de temperatura, humedad, contaminación y seguridad.

Cuatro decisiones que conviene tomar a tiempo

No existe una receta aplicable a todas las viviendas. El clima, el suelo, los riesgos naturales, los materiales disponibles y la composición del hogar cambian de un territorio a otro. Sin embargo, hay cuatro ámbitos en los que una decisión temprana suele condicionar lo que podrá hacerse después.

La posición en el lote

La ubicación del primer volumen influye en las fachadas que quedarán libres, la entrada de luz, la ventilación cruzada y el espacio disponible para futuras ampliaciones. Una implantación poco estudiada no condena necesariamente la vivienda, pero puede limitar sus opciones y encarecer las correcciones.

La estrategia de crecimiento y la estructura

No todas las viviendas crecerán hacia arriba. Pero cuando se prevé una ampliación vertical, es necesario evaluar desde el principio el suelo, los cimientos, los muros, las columnas, las conexiones y la disposición de la escalera. Añadir una planta no debería decidirse mediante una recomendación genérica: requiere la revisión de una persona profesional cualificada y el cumplimiento de la normativa local.

La cubierta y la protección frente al calor

Una cubierta ligera puede contribuir al sobrecalentamiento interior, aunque su efecto depende del clima, la orientación, el material y la ventilación. Las respuestas posibles incluyen sombra exterior, superficies reflectantes, cámaras ventiladas o aislamiento, pero deben elegirse según el contexto. Las directrices de la OMS incluyen las temperaturas interiores elevadas entre los riesgos de la vivienda para la salud.

También conviene distinguir el fibrocemento actual de las antiguas planchas que pueden contener amianto. Si se desconoce su composición, no deberían cortarse, perforarse ni retirarse sin una evaluación especializada: la OMS advierte que todas las formas de amianto son cancerígenas y señala específicamente el riesgo asociado a las planchas de fibrocemento con amianto utilizadas en cubiertas.

El agua, el saneamiento y la cocina

La posición del baño y la cocina determina recorridos de tuberías, posibilidades de mantenimiento y puntos donde pueden aparecer filtraciones o humedad. Cuando además se cocina con leña, carbón, queroseno u otros combustibles contaminantes, una cocina mal ventilada aumenta la exposición al humo doméstico. La prioridad sanitaria es avanzar hacia combustibles y tecnologías limpias; el diseño y la ventilación ayudan, pero no convierten un combustible contaminante en inocuo.

Estas decisiones no son gratuitas. Una cimentación adecuada, el aislamiento, las instalaciones o la asistencia profesional requieren recursos. Su ventaja es otra: abordarlas antes suele evitar demoliciones, refuerzos y obras más complejas cuando la vivienda ya está ocupada y consolidada.

Por qué la asistencia técnica suele llegar tarde

América Latina tiene una larga trayectoria de programas de mejoramiento de vivienda y de barrios. El desfase aparece cuando el instrumento comienza a actuar sobre una edificación ya consolidada o exige convertir de antemano un proceso familiar cambiante en un proyecto cerrado.

Para entonces, algunas decisiones importantes ya están incorporadas a la obra. Los cimientos están ejecutados, la vivienda ocupa el lote, las instalaciones siguen recorridos difíciles de modificar y la familia ha invertido recursos que no puede perder.

También puede existir un desfase administrativo. Una familia toma la decisión de ampliar cuando reúne dinero, consigue materiales o dispone de mano de obra. Un programa público, en cambio, trabaja con convocatorias, expedientes, requisitos de elegibilidad y plazos de aprobación. Ambas lógicas responden a necesidades reales, pero no siempre coinciden en el tiempo.

Perú muestra bien esta tensión. Desde 2024, el Decreto Legislativo 1675 reconoce expresamente la construcción progresiva de vivienda de interés social y establece que debe desarrollarse con asistencia técnica en el diseño y la ejecución. Al mismo tiempo, la modalidad de Mejoramiento de Vivienda de Techo Propio exige que la vivienda esté inscrita en Registros Públicos y libre de cargas y gravámenes. El primer instrumento reconoce el proceso progresivo; el segundo muestra cómo un requisito de acceso puede dejar fuera a hogares con una situación registral todavía no resuelta.

Esto no significa que los requisitos deban eliminarse sin más. La gestión de subsidios, permisos y responsabilidades técnicas necesita controles. Pero sí conviene separar la orientación inicial —que puede ser rápida y de acceso amplio— de los procedimientos necesarios para financiar y ejecutar una obra pública.

Un consejo correcto que llega después de construir puede servir para diagnosticar. Difícilmente servirá para prevenir.

Qué cambia cuando se acompaña el proceso

Un programa alineado con la vivienda progresiva podría acercar la asistencia a los lugares donde se toman las decisiones: organizaciones barriales, oficinas técnicas locales, puntos de venta de materiales o servicios municipales que ya trabajan en el territorio. Los equipos de atención primaria también pueden identificar problemas de humedad, humo o sobrecalentamiento y derivarlos, aunque no deberían asumir evaluaciones estructurales para las que no están formados.

El acompañamiento tendría que combinar respuestas rápidas con intervenciones más profundas. No toda consulta necesita un proyecto completo, pero cualquier ampliación estructural, modificación importante de instalaciones o actuación en una zona de riesgo requiere una evaluación profesional específica.

En Perú, Guardián Constructor ofrece un ejemplo de esta lógica de intermediación. El modelo, impulsado por el Centro Terwilliger de Innovación en Vivienda de Hábitat para la Humanidad, conecta a las familias con profesionales, empresas constructoras, proveedores de materiales y opciones de financiamiento. Es un caso útil para estudiar cómo acercar servicios al proceso familiar, aunque la información pública disponible procede principalmente de la propia organización y no equivale a una evaluación independiente de sus resultados sanitarios.

La evaluación de estos programas tampoco debería limitarse a contar viviendas terminadas. Debería observar si mejoraron la seguridad estructural, el confort térmico, la calidad del aire, el acceso al agua y al saneamiento, y si lograron llegar a hogares que normalmente quedan fuera de los instrumentos convencionales.

Lo que la asistencia técnica no resuelve

Presentar el acompañamiento técnico como solución al problema habitacional sería sustituir una simplificación por otra.

No garantiza la seguridad de la tenencia. Una vivienda mejor construida sobre un suelo cuya posesión o propiedad no está resuelta continúa expuesta a conflictos, desalojos o pérdida de la inversión.

No sustituye a la infraestructura. Sin agua, saneamiento, drenaje, energía y accesibilidad, las decisiones dentro de la vivienda solo pueden reducir una parte del riesgo.

No compensa la falta de ingresos. Una recomendación que exige materiales o servicios que la familia no puede pagar tiene poca capacidad de modificar la realidad. La asistencia necesita articularse con financiamiento, subsidios o soluciones técnicamente adecuadas al presupuesto disponible.

No vuelve seguro un suelo con riesgo no mitigable. No toda inundación o pendiente obliga a reubicar. Primero debe evaluarse si el riesgo puede reducirse mediante obras, mantenimiento o infraestructura. Cuando la ocupación segura no es técnicamente viable, mejorar la vivienda no basta y puede ser necesario considerar una reubicación con garantías sociales, económicas y de tenencia.

Reconocer la vivienda progresiva no significa idealizar la informalidad ni renunciar a las normas de seguridad. Significa identificar el momento en que la intervención pública tiene más capacidad de prevenir daños.

La asistencia técnica no resuelve por sí sola el déficit habitacional. Pero puede actuar sobre una parte que todavía recibe poca atención: los años durante los cuales una familia construye, amplía y transforma su vivienda mientras toma decisiones que afectarán a su seguridad y su salud.

La pregunta útil no es solamente cuántas viviendas deben construirse o mejorarse. Es qué decisiones todavía pueden cambiarse y qué apoyo debe llegar antes de que hacerlo resulte demasiado difícil.